Nieuw modelreglement bij splitsing in appartementsrechten

Nieuw modelreglement bij splitsing in appartementsrechten

Naast de nieuwe regelgeving per 1 januari 2018 voor het VvE-recht is er nu ook een nieuw modelreglement bij splitsing in appartementsrechten. In deze bijdrage wordt hierover uitleg gegeven en worden enkele wijzigingen in het modelreglement besproken.

Als een perceel wordt gesplitst in appartementsrechten wordt dit gedaan door middel van een akte van splitsing. Tegelijkertijd wordt een Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht. In de akte staan de regels die gelden voor de eigenaren van de appartementen. Er wordt gewerkt met een modelreglement waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen. Het laatste model van de Koninklijke Notariele Broederschap (KNB) dateerde van 2006 en was aan vervanging toe.

Het modelreglement van splitsing in appartementsrechten 2017 is op 19 december 2017 vastgesteld. Hierin zijn de laatste maatschappelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen in het recht meegenomen.

Het bestaande modelreglement van splitsing in appartementsrechten dateerde uit 2006 en is dus gemoderniseerd door een werkgroep die al vanaf 2014 daarmee bezig is. De toen voorgenomen Wet ter verbetering van het functioneren van VVE’s is hierin meegenomen. Deze wet is op 1 januari 2018 in werking getreden.

Op 19 december 2017 is de akte van vaststelling van het modelreglement 2017 (pdf) gepasseerd door notaris mevrouw mr. H.M. Kolster te Rotterdam. Het modelreglement voor ondersplitsingen en een modelakte van splitsing zouden volgen in januari 2018. Tot nu toe is er nog niets gepubliceerd. De aanpassingen daarin zullen in lijn zijn met hetgeen in het Modelreglement is gewijzigd.

De inschrijving van het nieuwe Modelreglement 2017 heeft geen gevolgen voor de bestaande splitsingen. Het Modelreglement 2017 komt namelijk niet in de plaats van de eerdere modelreglementen, maar zal bestaan naast het de modelreglementen uit 1973, 1983, 1992 en 2006.

Vanaf heden is het dus mogelijk om bij het splitsen van onroerend goed en het oprichten van een VvE om het nieuwe modelreglement op de splitsingsakte van toepassing te verklaren. Dit geldt ook bij het wijzigen van splitsingsaktes. Ook dan kan bij het nieuwe modelreglement aangesloten worden. Het advies is om zeker bij nieuwe splitsingen over te gaan het nieuwe modelreglement te gebruiken. Het nieuwe modelreglement bevat enkele verbeteringen door ervaringen uit de praktijk en voldoet aan de nieuwste regelgeving.

Enkele voorbeelden van aanpassingen van het Modelreglement:

• Er is een uitgebreidere omschrijving/opsomming opgenomen van baten en schulden van de VvE in artikel 10 Modelreglement 2017. Uiteraard is omschreven conform artikel 5:126 BW hoe hoog de jaarlijkse reservering moet zijn voor het reservefonds. Hiermee is de wet volledig gevolgd: vaststelling van een bedrag op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of ten minste een half procent van de herbouwwaarde. Ook is opgenomen dat onder de schulden van een VvE ook een geldlening kan vallen. Zo wordt rekening gehouden met de nieuwe wettelijke mogelijkheid om een deelbare geldlening aan te gaan door de VvE.
• Artikel 17 modelreglement 2017 bij wanbetaling is uitgebreid. Naast de servicekosten en aandeel reservefonds valt er ook onder een eventuele daartoe besloten extra bijdrage en boetes. Dit houdt in dat na een maand sprake is van verzuim en de wettelijke rente en incassokosten op de eigenaar verhaald kunnen worden.
• De regeling van stemrecht van mede-eigenaars, bij ondersplitsing en van beperkt gerechtigden is aangepast/uitgebreid. In artikel 53 Modelreglement 2017 is opgenomen dat als een eigenaar van een recht van opstal, erfpacht, vruchtgebruik of recht van gebruik stemrecht heeft, de eigenaar zelf (die een dergelijke beperkt recht heeft verleend) geen stemrecht meer heeft.
• In artikel 35 lid 2 Modelreglement 2017 is ingevoerd dat stemgerechtigden hun stem kunnen uitbrengen via een door de vergadering gekozen elektronisch communicatiemiddel.
• Er is een indexeringsclausule opgenomen voor de in het Modelreglement genoemde bedragen.
• In artikel 56 lid 5 Modelreglement 2017 is een uitgebreidere lijst opgenomen van besluiten waartoe een meerderheid van twee derde vereist is. Zo geldt dit artikel nu ook voor toestemming voor horeca of in gebruik geven als pension e.d. Voor het ontzeggen van prive gedeelten ex artikel 41.2 MR, het wijzigen of vaststellen van een Huishoudelijk Reglement, het beleggen van gelden, en het aangaan van duurzame verplichtingen waaronder een overeenkomst tot aangaan van een geldlening boven €5.000,– en het aanbrengen van installaties indien niet voorzien in de MJOP. Het artikel gold al voor het doen van uitgaven ten laste van het reservefonds buiten de MJOP en onderhoudsuitgaven.
• In artikel 60 Modelreglement 2017 is een uitgebreidere boekhoud- en inzageplicht voor het bestuur opgenomen. In artikel 59 is de registerplicht van het bestuur voor alle eigenaren en gebruikers uitgebreid.

Gebruik bij nieuwe splitsingen het nieuwe modelreglement appartementsrechten 2017 zodat u meteen aan de nieuwe wet voldoet en een modern modelreglement gebruikt dat voldoet aan de eisen van deze tijd.

Neem bij vragen vrijblijvend contact op met Nanda de Wilde, vastgoedadvocaat, via dewilde@markadvocaten.nl of 076-5335435.