Belangrijke uitspraak voor verhuurders: schade bij een politie-inval in het gehuurde is op de Staat te verhalen
Belangrijke uitspraak voor verhuurders: schade bij een politie-inval in het gehuurde is op de Staat te verhalen
Onlangs heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan voor verhuurders die geconfronteerd worden met een politie-inval waarbij schade aan de woning is veroorzaakt. Het komt regelmatig voor dat verhuurders worden geconfronteerd met een politie-inval, bijvoorbeeld omdat huurders hebben geprobeerd hennep te verbouwen of zelfs een heel drugslaboratorium op hebben opgezet.
Dit kan grote gevolgen hebben. Zo kan de burgemeester het pand tijdelijk sluiten. De huurder is meestal gevlogen of is gearresteerd. Vaak wordt in de huurovereenkomst expliciet opgenomen dat het produceren of bezitten van drugs verboden is. Maar dat is niet genoeg om dit tegen te gaan. Als verhuurder hebt u de plicht om regelmatig het gehuurde te controleren op verboden activiteiten. Indien u als verhuurder illegale activiteiten ontdekt moet u daar tegen optreden. Vaak wordt de politie ingeseind zodat zij een inval kunnen doen. Helaas brengt een inval soms met zich dat schade aan het pand ontstaat. Vaak is het lastig de schade op de huurder te verhalen. Daarom is het van belang om een hoge waarborgsom of bankgarantie te vragen. Dan kunt u de waarborgsom verrekenen met de schade die door de huurder is ontstaan aan het pand. Als de waarborgsom niet hoog genoeg is om alle schade te dekken, kunt u proberen de schade aan het pand, die is ontstaan door toedoen van de politie, te verhalen op de Staat.
In de uitspraak waar het hier om gaat was de politie ingevallen in het gehuurde en heeft daar harddrugs gevonden. De huurder is hiervoor veroordeeld. Echter, de schade aan het pand door de inval is groot, meer dan € 6.000,00. De huurder geeft niet thuis en de verhuurder wil de schade van de Staat ontvangen omdat de toegebrachte schade door het binnentreden disproportioneel was en buiten het normale bedrijfsrisico valt. De kantonrechter en het gerechtshof wijzen de vordering toe op basis van eerdere jurisprudentie van onder meer de Hoge Raad.
In beginsel is de Staat aansprakelijk voor de hier geleden schade die het gevolg is van zijn optreden, behalve in de gevallen waarin de verhuurder enig verwijt valt te maken ten aanzien van de keuze van de huurder of ten aanzien van het handelen van de huurder. Het is dus belangrijk dat de verhuurder kan aantonen dat de huurder bij aanvang huur is gecontroleerd en dat gedurende de huurperiode controles in het gehuurde hebben plaatsgevonden. Daarvan was hier sprake. Dan is de Staat gehouden om schade door het binnentreden aan de verhuurder te vergoeden op basis van het beginsel van gelijkheid voor de openbare lasten. De aansprakelijkheid van de Staat staat los van de vraag of de schade óók op de huurder verhaald kan worden en verrekend kan worden met de waarborgsom. Het gaat er om dat de verhuurder financiële schade lijdt.
De Staat deed bij de Hoge Raad een beroep op eigen schuld van de verhuurder en stelde dat de gedragingen van de huurder aan de verhuurder toegerekend kunnen worden. De huurder zou volgens de Staat aanleiding hebben gegeven voor de politie-inval door illegale activiteiten in het gehuurde te ontplooien. De verhuurder zou daarom zijn eigen schade moeten dragen.
De Hoge Raad is het hier niet mee eens, komt met deze uitspraak terug op een eerdere uitspraak (HR 2 oktober 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ1708) en gaat dus “om”. De toerekeningsregel in het kader van eigen schuld is niet van toepassing in gevallen zoals deze waarbij sprake is van een rechtmatig strafvorderlijk optreden (een politie-inval die tot een veroordeling van de huurder heeft geleid). Het verweer dat de gedragingen van de huurder aan de verhuurder toegerekend kunnen worden, gaat vanaf deze uitspraak dus niet meer op.
Voor verhuurders is het dus mogelijk om bij rechtmatig overheidsoptreden de schade op de Staat te verhalen indien de schade is ontstaan door de politie-inval. De Staat is vaak een betere partij om de schade op te verhalen zodat het voor verhuurders loont om de Staat aansprakelijk te stellen.
Mocht u over dit vragen hebben, neem dan contact op met mr. Nanda de Wilde of bel naar 0765335435.