Bestemmingsplan-advies vóór het sluiten van een huurovereenkomst
Bestemmingsplan-advies vóór het sluiten van een huurovereenkomst
Als (startende) ondernemer kent u het misschien wel: u dient talloze stukken te lezen en er komen 1001 vragen op u af. Het bestemmingsplan dat geldt op de locatie van uw nieuwe pand is misschien wel het láátste wat u nog wilt doorworstelen. Nu hoeft u dat ook niet per sé zelf te doen, maar schakel daar dan wel een deskundige voor in. Een goed advies over de (on)mogelijkheden die het bestemmingsplan kent, zou een hoop gedoe en kosten kunnen schelen.
In huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte komt regelmatig een bepaling voor die de huurder verplicht om uit te zoeken of het pand geschikt is voor het gebruik dat de huurder daarvan (op grond van de huurovereenkomst) mag en moet maken. Onder die “geschiktheid” vallen ook de voorschriften uit het bestemmingsplan dat ter plaatse van toepassing is. Oftewel: gaat u een pand huren om daarin een restaurant te vestigen, dan moet u zelf uitzoeken of het bestemmingsplan dat ook wel toe staat en zo niet, welke besluiten/vergunningen nodig zijn om dat wel mogelijk te maken. Zo’n bepaling is vaak niet in de huurovereenkomst zelf, maar in de algemene voorwaarden opgenomen. Het is dus van belang om die nauwkeurig door te lezen.
Ook is het van belang om uw plannen goed met de verhuurder te bespreken. Hoe concreter en uitputtender die bespreking, hoe beter partijen weten wat ze over en weer van elkaar (mogen) verwachten.
Dat kan van groot belang zijn wanneer er een probleem ontstaat bij de uitvoering van de overeenkomst. In een zaak waar de Hoge Raad zich recent over heeft gebogen, ontstond een geschil tussen huurder en verhuurder, over het feit dat huurder in een pand een Italiaans restaurant wilde exploiteren, maar daarvoor een vergunning voor afwijking van het bestemmingsplan nodig had. Voorheen had het pand weliswaar een horeca-functie, maar die was ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Huurder wist dat niet en sprak de verhuurder hierop aan, omdat die het volgens de huurder had moeten weten en moeten mededelen. Huurder vernietigde de huurovereenkomst met een beroep op “dwaling”: de verhuurder had hem moeten informeren over de belemmeringen van het bestemmingsplan en nu hij dit niet heeft gedaan, had huurder een verkeerde voorstelling van zaken.
Het enkele feit dat de verhuurder in kwestie een grote professionele speler op de vastgoedmarkt is, maakte volgens de Hoge Raad nog niet dat hij dús van ieder door hem verhuurd pand moet weten wat daarvan de precieze bestemming is volgens het bestemmingsplan en wat daardoor de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn voor het gebruik door de huurder. Hoe ver de mededelingsplicht van de verhuurder gaat, wordt beperkt door wat hij weet. Wat hij niet weet, kan hij ook niet mededelen, aldus de Hoge Raad. Een huurder van bedrijfsruimte mag er niet van uitgaan dat de verhuurder, met het oog op de belangen van de huurder, bij de gemeente informeert naar het bestemmingsplan; dat moet de huurder dus zelf doen.
Bovendien was in de zaak die bij de Hoge Raad speelde, zo’n bepaling in de huurovereenkomst opgenomen waarin de huurder werd verplicht zelf dat onderzoek naar het bestemmingsplan te verrichten. Een eventuele mededelingsplicht van de verhuurder zou hierdoor dus beperkt kunnen worden.
Uit deze zaak blijkt dat het van groot belang is om de huurovereenkomst en de algemene bepalingen nauwkeurig te lezen en om zelf onderzoek te verrichten naar de geschiktheid van het pand voor het doel waarvoor het gehuurd wordt. Dit onderzoek omvat dus ook een beoordeling van het bestemmingsplan. Een advies hierover verzorgen wij graag, neem hiervoor contact op met Reinier Ensink (rechtstreeks per e-mail of via 076-5335435).