Huurindexeringperikelen II

Het afgelopen jaar is het nodige te doen geweest over huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten van bedrijfsruimten.

Een jaar geleden heb ik een artikel geschreven over hoe om te gaan met de torenhoge huurindexering tot wel 14,5% als gevolg van de hoge inflatie. Lees hier het artikel nog een keer. Op moment van schrijven van dat artikel was er nog geen rechtspraak over deze kwestie. In een volgend artikel ben ik ingegaan op een kort gedingvonnis van de rechtbank Den Haag van 4 mei 2023, waarin is bepaald dat een huurder niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kon worden gehouden.

Zo tegen het einde kalenderjaar is het zinvol om een (voorlopig) laatste artikel aan deze indexeringsperikelen te besteden. Er zijn namelijk inmiddels ook uitspraken in een bodemprocedure gedaan. De eerste uitspraak van de rechtbank Gelderland is hier te vinden. In deze procedure kwam een huurder, Happy Italy, in het geweer tegen een huurverhoging van 14,5%. Happy Italy betoogde dat geen beroep zou kunnen worden gedaan op deze huurverhoging vanwege onvoorziene omstandigheden. Dit verweer slaagt niet. De kantonrechter overweegt dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst dergelijke verhogingen hebben voorzien. Hierbij verwijst de kantonrechter naar de standaard algemene voorwaarden, waarin is bepaald dat bij een opwaartse aanpassing van de huur van in totaal 10% of meer op eerste verzoek van de verhuurder een nieuwe bankgarantie moet worden afgegeven dan wel een aanvullende waarborgsom moet worden betaald. Omdat in de algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen hoe om te gaan met een huurverhoging van 10% of meer kan niet worden gesproken van onvoorziene omstandigheden.

De stelling van Happy Italy dat de huurstijging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is wordt in deze procedure ook verworpen. Met betrekking tot dit standpunt overweegt de kantonrechter onder meer dat bij deze beoordeling de nodige terughoudendheid in acht moet worden genomen en dat niet uit het oog moet worden verloren dat verhuurder ook te maken heeft gehad met kostenstijgingen.

De discussie over huurverhogingen bij bedrijfsruimten lijkt hiermee in het voordeel van verhuurders beslecht. Echter, in een uitspraak van de rechtbank Rotterdam wordt een huurprijswijziging van ruim 14% wel onaanvaardbaar geacht. In deze procedure is een beroep op de onvoorziene omstandigheden ook verworpen. De kantonrechter oordeelt verder dat met name relevant is  dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de Consumenten Prijsindex (CPI) van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. De geldende berekeningsmethode van de CPI door het CBS is echter niet adequaat gebleken om een goed beeld te geven van de inflatie. Het CBS heeft deze methode aangepast.  Onverkorte toepassing van deze CPI zoals vastgesteld door het CBS zou dan ook niet tot het door partijen beoogde resultaat leiden. Dit wordt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Deze overwegingen van de kantonrechter in Rotterdam komen overeen met het kort gedingvonnis van 4 mei 2023.

De discussie omtrent huurprijsverhogingen bij bedrijfsruimten is nog niet beslecht. Reden temeer om zorgvuldig te kijken naar huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten.

Mocht u als verhuurder of huurder met discussies omtrent de indexering van huur worden geïndexeerd, dan kunt u contact opnemen met Wim Vos, advocaat huurrecht. Wim beoordeelt graag uw juridische positie.