Huurindexeringsperikelen

Enige tijd geleden schreef collega Wim Vos een artikel over de torenhoge huurindexeringen tot wel 14,5% waar huurders van bedrijfsruimten mee werden geconfronteerd. Lees hier het artikel nog een keer.

De toegestane jaarlijkse indexering is in veel huurcontracten gekoppeld aan het inflatiecijfer. Er wordt gerekend met de Consumentenprijs (CPI)-index. We weten allemaal dat de inflatie torenhoog was, waardoor huurders fors meer huur zouden moeten gaan betalen.

Op moment van schrijven van dat artikel was er nog geen rechtspraak over deze kwestie. Deze is er inmiddels wel.

Recente rechtspraak

De rechtbank Den Haag oordeelde op 4 mei 2023 in een kort gedingvonnis dat de huurder niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kon worden gehouden. Het percentage was namelijk gebaseerd op een berekeningsmethode die volgens het CBS niet meer adequaat was, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist was. Het CBS heeft deze berekeningsmethode inmiddels aangepast.

In dit artikel zal ik verder stilstaan bij een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 3 augustus 2023 in een zaak waar een verhuurder aanspraak maakte op huurverhoging op basis van een contractuele bepaling, maar hierbij van een koude kermis thuiskwam. Verhuurder had huurder gedagvaard vanwege een vermeende huurachterstand. In de huurovereenkomst die ter beoordeling aan de rechtbank werd voorgelegd was bepaald dat naast de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging op basis van de CPI-index de huur aanvullend met maximaal 5% kon worden verhoogd van een door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage. De kantonrechter oordeelde dat dit huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Daar bleef het niet bij voor de verhuurder. De kantonrechter oordeelde namelijk ook dat op grond van vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie het huurprijswijzigingsbeding volledig buiten toepassing moet worden gelaten.

De gevolgen voor de verhuurder zijn groot. De verhuurder heeft ook nooit aanspraak kunnen maken op verhoging op basis van de CPI-index. Gedeeltelijke vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding is namelijk niet mogelijk. Dit houdt in dat de huurprijs sinds aanvang van de huurovereenkomst (in deze zaak was dat 2005) op het aanvangsniveau is gebleven. Huurder had echter jarenlang huur betaald op basis van het huurprijswijzigingsbeding. Er is dan ook geen sprake van een huurachterstand. Huurder heeft juist veel te veel huur betaald.

Deze uitspraak toont aan dat je als verhuurder zorgvuldig dient te zijn met het opnemen van huurprijswijzigingsbedingen in een huurovereenkomst en dat het voor een huurder kan lonen dergelijke bedingen kritisch tegen het licht te houden.

Mocht u als verhuurder of huurder met discussies omtrent de indexering van huur worden geïndexeerd, dan kunt u contact opnemen met Wim Vos, advocaat huurrecht. Wim beoordeelt graag uw juridische positie.