Huurprijsvermindering: een effectief middel

Een vordering tot huurprijsvermindering kan een zeer effectief middel zijn. Zeker wanneer deze met terugwerkende kracht kan worden gevorderd en helemaal wanneer deze cumulatief kan worden toegepast.

Wat is huurprijsvermindering en hoe werkt het bij de huur van bedrijfsruimte?

Huurders kunnen in het geval dat hun huurgenot wordt verminderd als gevolg van een gebrek aan het gehuurde, onder omstandigheden gerechtigd zijn om vermindering van de huurprijs te vorderen. Het moet dan allereerst gaan om een staat of eigenschap aan het gehuurde welke niet valt toe te rekenen aan de huurder. Dan spreekt men over een “gebrek” als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.

Alleen in het geval wanneer dat gebrek het huurgenot substantieel aantast, kan dat gebrek de huurder het recht geven om een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen indien de huurder verlangt dat het gebrek wordt hersteld. Niet ieder gebrek zal dus tot huurprijsvermindering kunnen leiden. Zo volgt uit de wetgeschiedenis dat niet voldoende is dat een dak aan vernieuwing toe is, maar wel dat het dak lekt. Het recht op huurprijskorting bestaat ongeacht de oorzaak van het gebrek. Het is niet relevant of de oorzaak van het gebrek aan de verhuurder valt toe te rekenen. Het is slechts relevant of de oorzaak niet aan de huurder kan worden toegerekend. Immers is er in het laatste geval geen sprake van een gebrek.

Een vordering tot huurprijsvermindering kan met terugwerkende kracht worden toegepast, indien de verhuurder van die gebreken op de hoogte was. Bovendien kan de vermindering van kracht blijven totdat het gebrek is hersteld. De totale huurprijsvermindering kan daarmee over meerdere jaren betrekking hebben en aardig oplopen. Zeker wanneer er ook nog overige omstandigheden zijn, die aanleiding geven voor huurprijsvermindering en voor cumulatie van die vorderingen. Denk bijvoorbeeld aan achterstallig onderhoud en de verplichte sluiting vanwege onvoorziene omstandigheden in verband met de coronapandemie.

Recent voorbeeld:

In dit verband is er op 5 maart 2024 een uitspraak verschenen van de Rechtbank Noord-Nederland. De gepubliceerde uitspraak is hier te vinden. In deze procedure stond Mark van Loo de huurder bij tegen de brouwerij als onderverhuurder. De brouwerij huurde op haar beurt weer van de pandeigenaar. Het gehuurde ziet op een complex aan panden waarin de exploitatie plaatsvindt van meerdere ondernemingen behorende tot die van de huurder. De huurprijs voor het geheel bedraagt méér dan 1 miljoen euro excl. btw per jaar.

De huurder heeft de brouwerij als haar (onder)verhuurder aangesproken in verband met achterstallig onderhoud en een huurprijsvermindering van 40% gevorderd vanaf 1 maart 2017 totdat de gebreken volledig naar behoren zijn hersteld. De brouwerij heeft op haar beurt de pandeigenaar hiervoor aangesproken.

In de periode van 1 maart 2017 tot en met heden heeft de Nederlandse overheid diverse maatregelen genomen om het zich steeds verder uitbreidende coronavirus in te dammen. Een van die maatregelen betrof de algehele gedwongen sluiting van de horeca. De laatste maatregelen voor de horeca duurde tot 25 februari 2022. In aanvulling op de huurprijsvermindering wegens achterstallig onderhoud, heeft de huurder ook een huurprijsvermindering gevorderd vanwege onvoorziene omstandigheden in verband met de coronacrisis. De beide vorderingen tot huurprijsvermindering zijn dus cumulatief gevorderd.

Gebreken/ achterstallig onderhoud

De kantonrechter in Groningen oordeelde als volgt in verband met het de gevorderde huurprijsvermindering vanwege achterstallig onderhoud:

“De kantonrechter is van oordeel dat (Huurder) voldoende heeft aangetoond dat er vanaf 1 maart 2017 sprake is geweest van aantasting van het huurgenot door aanwezigheid van in ieder geval vijf gebreken. Vast is komen te staan dat het gehuurde vanaf dat moment dan ook nimmer vrij van gebreken is geweest. Uit het voorgaande blijkt dat er thans nog sprake is van drie verschillende gebreken, namelijk met betrekking tot het dak, de gevels en het schilderwerk. De gebreken aan de trapleuningen en de kozijnen zijn verholpen. De gebreken aan het gehuurde verschillen van ernst en zouden daarom afzonderlijk leiden tot verschillende huurkortingen met een maximum van 40%.”

De toegewezen huurprijsvermindering blijft gelden totdat de gebreken in de toekomst zijn hersteld.

Gedwongen sluiting wegens coronapandemie

De kantonrechter is met de huurder van oordeel dat een huurder een bepaalde mate van huurgenot mocht blijven verwachten gedurende de periode van de verplicht opgelegde sluiting vanwege de coronapandemie. Ook dan mocht de huurder verwachten dat het pand een veilige opslag zou bieden voor haar inventaris. De uitstraling van de onderneming werd ook in die periode mede bepaald door de staat waarin de gehuurde panden verkeerde, ondanks dat deze waren gesloten. Zodoende oordeelde de kantonrechter dat de huurprijsvermindering vanwege de gebreken ook bleef gelden gedurende de onvoorziene periode van verplichte sluiting.

Zodoende heeft de kantonrechter ook de gevorderde huurprijsvermindering toegekend als gevolg van onvoorziene omstandigheden. Daarbij heeft de kantonrechter in beginsel de formule toegepast zoals deze is geformuleerd door de Hoge Raad op 24 december 2021. Bij de berekening van de huurprijsvermindering is rekening gehouden met de verkregen steunmaatregelen, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). In deze zaak is deze TVL echter naar rato verdeeld van de omzet die de huurder heeft behaald ten opzichte van de totale geconsolideerde omzet van de groep van 40 entiteiten waarvan de huurder deel uitmaakt.

Conclusie

Zo blijkt dat een vordering tot huurprijsvermindering een zeer effectief middel betreft, wanneer deze met terugwerkende kracht kan worden toegepast en kan blijven gelden totdat de gebreken in de toekomst volledig naar behoren zijn hersteld.

Vragen?

Heeft u een vraag over uw mogelijkheden van huurprijsvermindering bij bedrijfsruimte, dan kunt u contact opnemen met Mark van Loo. Voor alle huurrechtelijke vragen kunt u contact opnemen met ons team van huurrechtadvocaten: Diederik Snelder, Wim Vos of Mark van Loo