Huurprijsvermindering horecapand door corona

Door de gedwongen sluitingen van cafés en restaurants missen horecaondernemers veel omzet. In 2020 zijn al veel kort geding procedures gevoerd waarin een huurder van een (horeca-)pand zich met succes op het standpunt stelde dat de overheidsmaatregelen die leiden tot een bedrijfssluiting zijn te kwalificeren als een gebrek of een onvoorziene omstandigheid. Dit leidde in veel gevallen tot een (tijdelijke) vermindering van de huurprijs.

Uitspraak rechtbank Den Haag

De Rechtbank Den Haag deed op 21 januari 2021 uitspraak in een zogeheten bodemprocedure. De verhuurder vroeg in deze zaak aan de rechter om de huurovereenkomst van het bedrijfspand te ontbinden vanwege een huurachterstand. De huurders vroegen op hun beurt o.a. een verklaring voor recht dat de verhuurder geen recht op volledige betaling van de huurpenningen heeft over de periode dat de onderneming gesloten was vanwege de coronamaatregelen.

Volgens de rechtbank zijn de gevolgen van het coronavirus, gezien haar aard en omvang voor de economie en de maatschappij, dusdanig groot dat deze als onvoorziene omstandigheid beschouwd moet worden. Volgens de rechtbank hoefden de huurders op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat het exploiteren van hun horecazaak in deze omvang, door een gezondheidscrisis, belemmerd zou worden. Hierdoor is volgens de rechtbank sprake van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Dat maakt het onredelijk dat de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zou mogen verlangen. Nu beide partijen niets te verwijten valt, is de rechtbank van mening dat partijen het financiële nadeel dienen te delen. Kortom, een huurkorting van 50% is op zijn plaats. Wel geeft de rechtbank aan dat dit alleen geldt voor de periodes waarin de exploitatie van het gehuurde geheel gestaakt is geweest tot het moment dat de sluitingsmaatregel zal eindigen. In de tussenliggende periodes met beperkte openstelling was de omzetderving slechts 20%, waardoor de rechter over deze periode geen korting geeft.

Uitspraak rechtbank Gelderland

Op 2 februari 2021 oordeelde ook de kantonrechter in Nijmegen -in kort geding wederom-  dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die in beginsel een huurkorting rechtvaardigt. Deze rechter komt overigens tot een andere verdeling. De rechter vindt voor de periode van volledige sluiting van de horeca als gevolg van overheidsmaatregelen een huurkorting van 25% redelijk, omdat de huurder in die kwestie een deel van zijn huurprijs van de overheid gecompenseerd kan krijgen via de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten. Voor de periode van beperkte openstelling krijgt de huurder geen huurkorting, omdat die huurder de financiële gevolgen van de beperkte openstelling onvoldoende had onderbouwd.

Conclusie

De rechterlijke uitspraken kunnen voor ondernemers die een bedrijfspand huren aanleiding zijn om een verzoek om huurkorting bij de verhuurder in te dienen. Zeker omdat rechters ook met terugwerkende kracht de huurkorting kunnen toekennen. Maar deze huurders moeten zich nog niet rijk rekenen. Want zoals uit de rechtspraak volgt moet onder meer rekening gehouden worden met compensatie die vanuit de overheid wordt verstrekt. Bovendien zijn niet in elke zaak de omstandigheden hetzelfde.

Wilt u als huurder of verhuurder advies of een procedure starten? Neem dan contact op met Diederik Snelder of Reinier Ensink van MARK Advocaten.