Lege kantoorruimte: seniorenhuisvesting de oplossing?

Het CBS meldde op vrijdag 21 februari 2014 dat het aantal afgegeven bouwvergunningen voor woningen in 2013 met 30% daalde naar 26.000, het laagste aantal in 60 jaar. Ter vergelijking: in 2006 waren het er nog ruim 96.000. Het tekent de crisis die sinds 2008 ook haar sporen in de bouwsector heeft nagelaten. Het mag dan zo zijn dat eind 2013 aan de neergang op de huizenmarkt een einde is gekomen, maar we zullen het effect op het aantal nieuwe ontwikkelingen nog even moeten afwachten.

Met ruim 7 miljoen vierkante meter bekende en nog eens een vermoedelijke 6 miljoen vierkante meter ‘verborgen’ leegstand (samen ongeveer 27% van de totale voorraad aan kantoorruimte), staat ook de markt voor kantoorruimte – overigens al enige jaren – ernstig onder druk. Bij de groep ‘verborgen’ leegstand gaat het om kantoorruimte die wel verhuurd is maar waar feitelijk niemand zijn intrek heeft genomen, bijvoorbeeld omdat bedrijven medewerkers hebben moeten ontslaan en dus hebben moeten inkrimpen. Vervelend voor zowel huurder als verhuurder; zij zitten beiden nog wel even aan de huurovereenkomst vast.

Je kunt dus wel stellen dat de woningmarkt en de kantoorruimte-markt beiden maar moeizaam in (de goede) beweging komen.

Wat daarbij mogelijk kan helpen, is de enorme behoefte aan seniorenwoningen die de komende jaren gaat ontstaan. Een dag eerder, op donderdag 20 februari 2014, liet ABN Amro nog in haar sectorrapport weten dat de vergrijzing kansen biedt voor de zorgbouw. Op dit moment heeft al een kwart van alle 7,5 miljoen huishoudens een hoofdbewoner ouder dan 65 jaar en dit gaat de komende jaren flink stijgen. In 2040 zal dat 38% zijn. Op dit moment is de “jongste” provincie Flevoland (18,2%) en de “oudste” is Zeeland (30,2%). In Noord-Brabant bestaat 26% uit 65-plus-huishoudens.

De stijging van het aantal ouderen zorgt voor een stijging in de behoefte aan geschikte woonruimte, nu wonen en zorg als gevolg van het nieuwe beleid (steeds meer) zal worden gescheiden. De komende generatie 65-plussers zal dus steeds vaker en langer thuis blijven wonen. Dat zou natuurlijk kunnen door de huidige woning aan te passen, maar vaak is dat niet afdoende.

In heel Nederland, en in deze provincies in het bijzonder, zal de behoefte aan ouderenhuisvesting sterk gaan groeien. In de gevallen waarbij de “ouderen” zelf opdracht verstrekken tot het (ver)bouwen van een voor hen geschikte woning (bijvoorbeeld: voorzien van traplift of juist geheel gelijkvloers, inpandige garage, verhoogd toilet, alarmsysteem, met aangrenzende mantelzorgwoning of met zorg op afroep), zijn in beginsel weinig problemen met het bestemmingsplan te verwachten. Zogenaamde extramurale zorg (dat wil zeggen buiten de muren van de zorginstelling) kan dan door een zorgcentrum in de buurt/wijk worden geleverd.

Wanneer echter door ontwikkelaars, woningbouwcorporaties of zorginstellingen op grotere schaal wordt gebouwd om in de vraag te voorzien, in het bijzonder wanneer wonen samen met zorg wordt aangeboden, dan zitten daar mogelijk wel juridische knelpunten, wat betreft het bestemmingsplan maar ook de huurovereenkomst. Zo lang er sprake blijft van (nagenoeg) zelfstandige woonruimte, is er nog niet zo veel aan de hand. Hoe dit in de toekomst zal uitpakken, hangt van de markt – en dus van vraag (senioren) en aanbod (bouwers) – af. Er zal hoe dan ook flink wat tijd nodig zijn om de seniorenwoningvoorraad op peil te brengen.

Daar dient zich dan wellicht een kans aan voor vastgoedeigenaren die veel leegstaande kantoorruimte in hun portefeuille hebben. Met enkele inpandige ingrepen zou het immers mogelijk moeten zijn om die kantoorruimte geschikt te maken voor bewoning door senioren. Er zou in hetzelfde complex ook een combinatie kunnen worden gezocht met de zorg, in de vorm van mantelzorgwoningen of een vestiging voor zorg op afroep. Dit alles in afwachting van de realisatie van permanente seniorenhuisvesting, dus het betreft een tijdelijke functiewijziging, een overbrugging.

Nu verzet het bestemmingsplan zich in dit soort gevallen uiteraard tegen permanente bewoning, al dan niet gecombineerd met een zorgfunctie, van kantoorruimte. Wijziging van het bestemmingsplan kan, maar omdat het een tijdelijke functie betreft is dat niet wenselijk (want veel te kostbaar en geen/weinig restwaarde). Onder de huidige wetgeving is ook tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan mogelijk, maar dat is beperkt. Een aanstaande wetswijziging zal deze mogelijkheid echter aanzienlijk vergroten.

Het gaat om de wijziging van het Besluit omgevingsrecht, kortweg Bor. Momenteel is daarin een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan voorzien, maar die is beperkt tot maximaal 5 jaar, voor gebouwen binnen de bebouwde kom en voor een oppervlakte van maximaal 1500 m2. Na wijziging van het Bor geldt geen maximale oppervlakte meer, heeft de vergunning geen beperkte geldigheidsduur en geldt ook niet meer de eis dat het aantal woningen gelijk moet blijven. Kortom: bij een gebleken behoefte aan tijdelijke seniorenwoningen zouden leegstaande kantoorpanden kunnen worden ingezet om in die behoefte te voorzien totdat de woningvoorraad op peil is gebracht.

Natuurlijk is wel eerst nodig dat de voorgestelde wijziging van het Bor er doorheen komt. Ook daarna is het geen wet van meden en perzen, dus of deze tijdelijke functiewijziging mogelijk is hangt van veel omstandigheden van het specifieke geval af. Maar er gloort in ieder geval hoop aan de seniorenwoning- en kantoorruimtehorizon.

Bent u vanuit een gemeente, een vastgoedontwikkelaar of een zorginstelling met dergelijke problematiek bezig en zoekt u advies of bijstand, neem dan gerust contact op met Reinier Ensink of bel 076-5335435.