Nieuwe verhuurder: hoe zit het met eerder gemaakte afspraken?

Bedrijfsvastgoed wordt vaak als investeringsobject gezien en dus kan het gebeuren dat een kantoor- of winkelpand verkocht wordt aan een nieuwe verhuurder. Hoe zit het dan met afspraken die gemaakt zijn met de vorige eigenaar?

Voorbeeld: afspraak over wijziging aan pand

Stelt u zich voor: u huurt een kantoor- of winkelpand en spreekt met de verhuurder af dat er een wijziging (bijvoorbeeld een nieuw dak, nieuwe kantine of voorgevel) wordt aangebracht. De verhuurder bevestigt dit in een e-mailbericht. Vervolgens wordt het pand verkocht en geeft de nieuwe verhuurder aan u te kennen dat hij niet van plan is die wijziging door te voeren. De nieuwe eigenaar is een investeerder en laat dit weten via de door hen ingeschakelde beheerder/bemiddelaar, waardoor het contact ook nog eens erg stroef verloopt. U vraagt zich af: wat kan ik nog met de gemaakte afspraak?

Uit de wet volgt dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst over gaan op de nieuwe eigenaar. Het gaat dan uiteraard om het voortzetting en eerbiedigen van de huurovereenkomst (bekend onder het credo “koop breekt geen huur”). Met iets meer woorden: het betreft nakoming van de bedingen die onmiddellijk verband houden met het in gebruik geven van een pand tegen betaling van huur. Of de afspraak over aanpassing van het pand als een zodanig beding kan worden aangemerkt, is echter de vraag. Want hoewel in deze casus de toezegging schriftelijk is bevestigd in een e-mailbericht, is die afspraak daarmee nog niet automatisch onderdeel van de huurovereenkomst – die geëerbiedigd moet worden – uit gaan maken.

Wijziging huurovereenkomst

Om een afspraak als beding in de huurovereenkomst aan te merken, hoeft de huurovereenkomst niet geheel opengebroken te worden. Het is al voldoende om aan die huurovereenkomst een ‘addendum’ (een nadere overeenkomst of toevoeging) te hechten, waarin de toezegging als een afspraak is neergelegd. In dat geval kan gesteld worden dat er een beding is dat ook de nieuwe verhuurder er toe verplicht die wijziging aan het pand door te voeren. Op deze manier staat ook vast dat die nieuwe verhuurder met die afspraak bekend moest zijn. Want als die toezegging alleen maar in een e-mailbericht is opgenomen, dan zit daar het probleem. Kon de nieuwe verhuurder met die toezegging en dus met die verplichting redelijkerwijs bekend zijn? In de rechtspraak wordt aangenomen van niet.

Ook het opleggen van een verplichting aan de verhuurder die de toezegging heeft gedaan, om in de toekomst bij eventuele verkoop die verplichting ‘door te geven’ aan de nieuwe eigenaar, helpt in dit geval niet. Als de verkoper dit niet doet is de nieuwe eigenaar daar niet aan gebonden. In dat geval kan hooguit de oude verhuurder aangesproken worden op het schenden van zijn ‘doorgeefplicht’. Daarmee is de vernieuwing van de voorgevel, het dak of de keuken nog steeds ver weg.

Advies

Dus als er belangrijke afspraken worden gemaakt over een door u gehuurd pand, leg deze dan vast in een addendum bij de huurovereenkomst, zodat bij een eventuele verkoop de volgende eigenaar ook met die afspraken bekend is en daar ook aan gebonden is. Daarnaast is het zinvol om vóór de daadwerkelijke eigendomsoverdracht van het pand, als huurder ook alvast even te spreken met de nieuwe verhuurder en gemaakte aanvullende afspraken daarbij (ook schriftelijk!) te benadrukken.

Contact

Voor deze en vele andere vastgoedvragen kunt u contact opnemen met Reinier Ensink door te mailen (ensink@markadvocaten.nl) of bellen (0765335435).