Oneerlijke bedingen in huurovereenkomst

In mijn praktijk kom ik met enige regelmaat verhuurders tegen die zich geen financiële zorgen maken wanneer een huurder weigert huur te betalen en zij genoodzaakt zijn om juridische hulp in te schakelen.

Bij een huurachterstand komen alle kosten van rechtsbijstand immers voor rekening van de huurder, zo staat in menig huurcontract. Wanneer een dergelijke zaak dan daadwerkelijk aan de rechtbank wordt voorgelegd komen deze verhuurders vaak van een koude kermis thuis.

Rechters toetsen namelijk ambtshalve of dergelijke bedingen in huurovereenkomst “oneerlijk” zijn wanneer een verhuurder de huurovereenkomst heeft gesloten in de uitoefening van zijn of haar bedrijf en de huurder consument is. Dit houdt in dat een rechter deze bedingen toetst of ze oneerlijk zijn, ook wanneer er geen beroep op wordt gedaan. Wanneer een beding als oneerlijk wordt aangemerkt wordt deze door de rechtbank vernietigd.

In artikel 3 lid 1 van de richtlijn is bepaald hoe beoordeeld moet worden of een beding oneerlijk is. Het gaat erom of het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

Bepalingen die in het nadeel van huurders afwijken van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten zijn oneerlijk. Dit bleek pas geleden maar weer eens in een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 18 december 2024 waarin maar liefst drie bedingen door de rechtbank werden vernietigd.

Gevolg van de oneerlijkheid is dat deze bedingen volledig buiten toepassing worden gelaten. Gedeeltelijke vernietiging of herziening is niet mogelijk. Dit volgt uit vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie. Ook kan er geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling die van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. Het resultaat van een bepaling dat alle juridische kosten voor rekening van een huurder komen is dan ook dat een verhuurder helemaal geen aanspraak meer kan maken op buitengerechtelijke incassokosten, ook wanneer hij of zij hier wettelijk gezien wel recht op zou hebben. Het is dus belangrijk dat een verhuurder bij het aangaan van een huurovereenkomst zijn of haar hand niet overspeelt en niet blind allerlei financiële verplichtingen aan een huurder oplegt. De verhuurder zal dan voor onaangename verrassingen komen te staan.

Wim Vos, advocaat huurrecht en burenrecht