Woning verhuren via Airbnb: bezint eer ge begint

Woning verhuren via Airbnb: bezint eer ge begint

Enige jaren geleden zag een vernieuwend concept het levenslicht en was het ineens mogelijk om voor een weekje te bivakkeren in het appartement van een jong stel in hartje Sidney, die je nog nooit van je leven had ontmoet of gesproken. Wellicht zelfs omdat zij op hun beurt tijdens hun eurotrip een aantal dagen verbleven in de woningen van echtparen uit Rome en Venetië, die op skivakantie waren. Mensen die op reis of vakantie gingen konden zo profiteren van andermans reis- en vakantieplannen, terwijl hun eigen woning in hun afwezigheid niet leeg kwam te staan èn als kers op de taart ook de vaste lasten nog deels werden gedekt door de (geringe) vergoeding die werd voldaan door de tijdelijke bewoners.

Inmiddels is gebleken dat woningen en met name appartementen en studio’s in bijvoorbeeld de gewilde binnenstad van Amsterdam, via Airbnb voor flinke bedragen worden verhuurd door particuliere of beroepsmatige investeerders. In het feit dat het verhuur aan toeristen betreft en niet aan de “normale” huurder die daar het gehele jaar zou wonen, zit ‘m de crux. Door de verhuur aan toeristen, die daar in de regel enkele dagen tot een week verblijven en dan weer plaats maken voor de volgende, worden de woningen een soort hotels – minus de receptie en het restaurant, maar het idee is hetzelfde. Zodoende zijn die woningen niet meer beschikbaar voor “normale” bewoning door een huishouden en daarmee komt de woningmarkt, waarin betaalbare woningen of woningen in (binnen)steden toch al schaars zijn, verder onder druk te staan. De oprichters van Airbnb zullen dit vast niet voor ogen hebben gehad bij de lancering van hun baanbrekende idee, maar de werkelijkheid heeft ze ingehaald.

Welke juridische consequenties kunnen hier nu aan verbonden zijn?

In de Huisvestingswet is bepaald dat de gemeenteraad in een verordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven zonder dat daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend. De criteria voor vergunningverlening worden in de verordening neergelegd en de gemeenteraad wijst tevens de categorieën woningzoekenden aan die voor zo’n vergunning in aanmerking komen.

Vervolgens is in de Huisvestingswet bepaald dat het verboden is om woonruimte uit zo’n aangewezen categorie, zonder vergunning “aan de bestemming tot bewoning te onttrekken”. Dat betekent dat die woning beschikbaar moet blijven voor bewoning door een huishouden en het dus niet is toegestaan deze op grote schaal te verhuren aan toeristen en het daarmee een hotel-/logiesfunctie te geven.

Recent heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak gedaan over een geval in Amsterdam, waarin iemand een bedrijfje had opgericht waarmee onder andere een woning in stadsdeel Centrum werd verhuurd via Airbnb. In de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 was alle woonruimte ongeacht hoogte van de huur- of koopprijs aangewezen als vergunningplichtig. Het verbod om een woning te onttrekken aan de woningvoorraad was in de verordening herhaald en daarop was als sanctie een bestuurlijke boete gesteld. Die boete bedraagt op grond van die verordening maar liefst € 12.000 voor eerste overtreding en € 18.500 voor een tweede en volgende overtreding.

U raadt het al: de verhuurder in kwestie beschikte niet over de vereiste vergunning. Hij verhuurde de woning via Airbnb aan toeristen tegen een aanzienlijke prijs per nacht. Het college van B&W oordeelde dat de woning hierdoor aan de woningvoorraad was onttrokken, omdat deze feitelijk dienst deed als hotel. Voor die onttrekking had de verhuurder geen vergunning en dat was dus in strijd met de Regionale Huisvestingsverordening. Dit leverde hen een boete van maar liefst € 12.000 op die tot aan de hoogste bestuursrechter stand hield.

Let wel op, de vergunningplicht op grond van de Huisvestingswet en gemeentelijke verordening is slechts één juridische invalshoek. Er moet in alle gevallen ook gelet worden op de bepalingen van het bestemmingsplan; bij overtreding dreigt handhaving in de vorm van bijvoorbeeld een last onder dwangsom. Dat geldt niet alleen voor de feitelijk (onder)verhuurder, maar óók voor de eigenaar die als overtreder kan worden aangemerkt als hij onvoldoende toezicht houdt op wat er met de woning gebeurt. Bij een koopwoning moet ook rekening worden gehouden met eventuele reglementen van de Vereniging van Eigenaren of voorwaarden die de hypotheekverstrekker heeft gesteld. Bij een (sociale) huurwoning speelt een ander probleem, te weten dat onderhuur in beginsel verboden is.

Er zijn dus tal van regels waarop u moet letten als u uw woning via Airbnb – maar ook via andere websites, advertenties etc. – wil verhuren, dus: bezint eer ge begint!

Zorg als verhuurder van particulier vastgoed dat u goed geïnformeerd bent over de toepasselijke regelgeving. Voor deze en andere vragen op het gebied van vastgoed (zowel bestuursrechtelijk als civiel) kunt u contact opnemen met Reinier Ensink.